长江证券–房地产行业周报:真实负债率边际改善,基本面或缓慢回落【行业研究】

时间:2019-12-03 11:21:59 作者:财经110网
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【研究报告内容摘要】

报告要点真实负债率边际改善,基本面或缓慢回落行业观点:2019年前三季度,上市房企资产负债率约为80.4%,较2018年末增长约0.3pct;剔除预收账款后的真实负债率约为74.1%,较2018年末减少约0.3pct。虽然资产负债率依旧处于高位,但行业真实负债率已有边际改善趋势。从近几年的变化情况看,2015年至今上市房企负债率持续上升(其中2015年、2017年、2018年负债率增速相对较高),随着房地产行业融资端逐步收紧,2019年前三季度行业负债率的增速明显放缓。与此同时,行业基本面或将缓慢回落,下半年房企通过加大推盘力度实现资金的回笼,在销售规模持续增长的同时推盘去化率有所下降。在此环境下,龙头房企销售韧性较足且盈利稳定,所受影响相对有限。

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楼市动态:销售高于去年同期水平销售端:新房端,本周覆盖的41个城市成交487.4万平,环比降低9.8%。分城市等级看,一二三线城市累计成交量与去年同期相比分别为15.6%、23.0%、0.1%,全部城市累计成交量与去年同期相比提升了12.1%。二手房端,本周覆盖的16个城市二手房成交143.0万平,环比提升10.9%,同比提升12.6%;今年以来累计成交6571.8万平,与去年同期相比提升10.8%。

库存端:本周覆盖的15个城市库存7259.8万平,环比提升1.6%。其中,一二三线库存环比分别为-0.7%、0.3%、5.5%。

去化周期:本周覆盖的15个城市去化周数为34.3周。其中,一线城市去化周数为43.9周,二线城市去化周数为27.9周,三线城市去化周数为32.6周。

土地市场:近期供应下降,需求下降,溢价率下行供应方面,百城土地供应同比下降、环比下降:上周土地供应规划建筑面积为3034.1万平,近四周滚动同、环比分别为-17.0%、-21.7%。

成交方面:(1)上周土地成交规划建筑面积为2062.7万平,近四周滚动同比、环比分别为-26.8%、-1.9%;(2)上周土地成交总价为586.6亿元,近四周滚动同比、环比分别为-11.3%、-13.9%;(3)上周土地成交溢价率为3.3%。

供需关系方面,近期百城土地需求供应比提升:上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为92.5%,前一周为76.9%。

风险提示:1.房地产政策或存不确定性;2.行业流动性情况或存不确定。

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