光大证券–房地产行业2019年1~10月国家统计局房地产数据点评:如何看待10月销售、土地、新开工“反弹”?【行业研究】

时间:2019-12-03 11:15:26 作者:财经110网
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【研究报告内容摘要】

销售:短期“韧性”系以价换量,后续需求仍然承压1-10 月全国商品房销售面积同比回正至+0.1%。然而边际层面,低基数下,9-10 月全国销售面积单月同比却连续回落。分区域观察,销售面积增速持续 3 个月反弹的东部和东北地区,单月销售均价亦连续 3 个月环比回落。

我们认为,近期销售“韧性”主要来自于开发商以价换量,年末冲刺销售业绩。后续降价策略的边际效用递减,随着房价大幅上涨预期扭转,在“紧信用”前提下,购房需求边际趋弱,判断 2020 年销售大概率回归下行通道。

土地:价格趋于合理,补货需求提升,市场略有回温近期土地成交低位小幅回升,推测主要原因是:1)一二线城市土地溢价率总体企稳,显示价格已降至开发商的认可区间。2)新开工持续较高增长,房企土地储备存在一定补货压力。3)金融资源向头部房企加速倾斜,中型房企仍有较强规模扩张和排名提升诉求。当然,“房住不炒”大方向下,出现盲目加杠杆、大幅扩张的概率较低,近期土地市场回温更类似各方预期趋稳后,在四季度窗口期,拿地需求和土地价格的动态平衡。

地产链:新开工靠拢饱和备货,库存水平将温和提升,竣工复苏如期确认10 月新开工单月同比反弹 16.6pc 至+23.2%,部分系房企新开工靠拢饱和备货与去年同期数据波动之间的巧合:一方面,去年 10 月新开工面积 1.6亿方,较下半年其余月份差距较大。另一方面,2019 年来,房企“抢跑”销售节点,工程节点考核趋严,新开工铺排向饱和备货靠拢。月度新开工量趋于稳定,除 1-2 月和 6 月外,其余 7 个月单月新开工稳定在 2 亿方左右。展望未来,房企存量变现策略不变,但前期土地成交偏弱、库存水平回升、资金面收紧都将构成边际制约因素,随着基数走高,预计新开工增速将逐步回落。

库存方面,“个体理性”下,新开工增速持续强于销售,10 月末中期库存约 29.6 亿方,较年初回升 1.98 亿方,去化周期约 23.8 个月,仍处合理区间。考虑到市场整体预期管控较好,土地供应规模较上轮小周期偏小,后续库存水平出现大幅提升的可能性不大。

竣工方面,下半年来住宅竣工面积增速加速向好,10 月单月同比+18.8%。

结合龙头房企 2019 年靓眼的竣工计划、上游电梯产量/油漆销售增速提升,2019 年行业竣工进入复苏周期如期确认。

10 月新开工和复工提升带动施工面积增速升至+9.0%,而房地产投资单月增速却回落 1.7pc 至 8.8%,或表明 9 月土地购置费增速环比-13.9pc 非短期波动,降速压力开始显现。展望未来,随着开工趋弱向施工投资传导,以及前期土地成交回落在土地购置费层面兑现,预计房地产投资增速将稳步回落。

投资建议当前 A、H 股主流房企 PE(TTM)分别相当于 3 年均值-1.3、-0.7 个标准差,板块估值具备较强防御属性。建议关注现金流安全边际较高,业绩兑现确定性较强,中长期具备持续投融资优势的房企,如万科 A+H,保利地产招商蛇口金地集团、融创中国和中国金茂;同时随着全球流动性宽松和无风险利率缓步下行,建议关注在存量经营优势标的,如陆家嘴和华润置地。

风险分析行业持续调控,整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力;还款高峰来临,部分中小型房企信用风险抬升。

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