太平洋–2020年房地产行业投资策略:房地产行业七大判断,2019年或是新房成交历史大顶,量跌价稳大势所趋【行业研究】

时间:2019-12-03 11:15:13 作者:财经110网
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【研究报告内容摘要】

1、 2019年或是新房成交量历史大顶,量跌价稳大势所趋从成交量上来看, 2019年或将是新房市场的历史大顶,后面几年量跌价稳将是大势所趋。我们认为过去三四年新房成交连年超预期,除了棚改货币化的催化剂作用外,成交主力其实是透支的未来的城镇化需求(县城迁徙到地级市,地级市迁徙到省会城市,老城区迁徙到新城区)。未来新房需求将向每年11-12亿平左右的中枢水平缓慢回归

2、基建红利耗尽,二手房或将开始挤压新房随着14-16年的基建高增速的红利消耗殆尽,好地段的新房大都已经卖完了,由于近两年在金融去杠杆的背景下基建投资增速快速下滑,后续新推的楼盘配套设施可能还不成熟,二手房的性价比将开始凸显。我们认为未来几年在很多城市可能会出现二手房挤压新房的现象。

3、房价不会大幅下降,大概率将横盘一段时间价格方面由于很多地方政府对降幅有限制,我们认为不会出现快速下行,而是会在当前水平稳定一段时间(不排除有小幅下降)。但是房企可能会采取一些其他手段进行变相降价,比如加大对中介的提点比例,然后由中介将“提点”返给购房者,这最终将体现为房企销售费用的上升。

4、行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。

行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企(只有几个项目的房企),向资金链紧张的百强房企手中的部分项目转变。房企降低杠杆率将是大势所趋,否则利润率将遭到极大侵蚀。

5、三类房企有望杀出重围,轻资产有望成为趋势三类房企有望杀出重围:一是融资优势明显的龙头房企,如保利、万科等;二是有独特拿地优势的房企,如招商蛇口、中国金茂等;三是开发品质极高的精品房企,如滨江,绿城等,可以走轻资产运作模式。

我们认为后续房企融资可能会向真股权融资发展(如平安不动产),保险或基金+开发商的一二级联动模式或将逐渐被效仿。地价上涨预期不再之后,开发商也有动力向轻资产模式转型。

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