「个人投资理财方法」Q1财报蛋壳公寓再亏损:盈利死穴如何破?

时间:2020-06-16 12:10:09 作者:财经110网
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以下为长租公寓Q1财报蛋壳公寓再亏损:盈利死穴如何破?内容:

Q1财报蛋壳公寓再亏损:盈利死穴如何破?

近日,蛋壳公寓公布了2020年Q1财报,营收19.4亿元,净亏损12.31亿元,较去年同期亏损增加了4.15亿元。

蛋壳公寓亏损扩大,应该说在意料之内。盈利难一直是长租公寓行业的死穴,比蛋壳公寓起家更早的自如、背靠万科的万科泊寓也一直在亏损。背靠巨头的玩家们尚且亏损,自立门户的蛋壳公寓亏损也就不足为奇。另外,2017年后蛋壳公寓疯狂扩张,也使其资金链承压,进一步扩大了亏损。

长租公寓盈利难,跟其运营模式分不开。长租公寓企业分为集中式、分散式两类,但两者都是以“租赁—翻修—出租”的模式运营。简单理解就是长租公寓企业租赁房源后二次装修,再租给用户,企业在其中扮演“二房东”的角色。

受运营模式的影响,长租公寓行业的利润率不足5%。因此,长租公寓企业必须具有一定的规模和入住率,才能实现盈利。但企业在扩大规模的同时,财务支出也随之增长,使其资金链承压。而这正是此前蛋壳公寓选择上市融资的理由。

但上市融资并不能解决行业盈利难的问题。而长期亏损,对于身处资本市场的蛋壳公寓,显然是不利的。

亏损痼疾步步扩大

2015年,蛋壳公寓在北京成立,正式入局O2O长租公寓行业。

2017年,蛋壳公寓营收6.57亿元,净亏损2.72亿元;2018年,蛋壳公寓营收26.75亿元,亏损13.7亿元;2019年营收71.29亿元,亏损34.47亿元;2020年第一季度亏损12.31亿元。

2017年至今,蛋壳公寓亏损额共计达63.2亿元。在长租公寓行业,亏损也不止蛋壳公寓一家。业内最先赴美上市的青客公寓,2017年至2018年共亏损7.43亿元;背靠万科、龙湖的万科泊寓、龙湖冠寓,也处在长期亏损的境地。

长租公寓企业普遍亏损,跟其运营模式分不开。而行业的运营模式又很难改观,企业只好在持续的亏损下选择上市融资。

据蛋壳公寓招股书显示,1月17日,蛋壳公寓在纽交所上市,融资金额10.6亿元。而这次上市融到的10.6亿元,第一季度就全部亏了出去。

除蛋壳公寓外,自如、万科泊寓也都面临资金不足的困境。

长租公寓的运营模式是先租赁,二次装修后再出租给住户。这样的模式盈利方式过于单一,所以长租公寓行业利润率极低。而企业想要盈利,就必须把规模做大,获得更多的房源和用户。

但长租公寓企业在扩大规模的同时,成本也随之增加。据蛋壳公寓财报,2018年至2019年,蛋壳公寓的运营公寓数量由23.6万增长至43.8万,增长率达43.8%。租金费用也由21.7亿元增长至64亿元,增长超过三倍。

成本高企,企业要想继续发展就需要更多的资金。因此,长租公寓企业上市融资就成了普遍现象。除青客公寓、蛋壳公寓已上市公司外,链家旗下的自如也在做赴美上市的准备。

在长租公寓行业,其普遍的盈利模式在于企业从租赁主那里获取房源,然后依靠住户和租赁主之间的价格差,赚取利润。这其中,还包含了装修、中介服务等费用。除去这些费用,长租公寓企业获得的利润也就所剩无几了。

在对价格十分敏感的租赁市场,长租公寓企业如果靠涨价提升利润率又会降低入住率。因此,自如、蛋壳公寓为吸引住户,都开始降低房租价格。价格战造成的后果,是长租公寓行业利润率被继续摊薄。据克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%。

低利润率的市场形势下,企业又急于盈利,就只能走扩大市场规模提升入住率这条路了。

规模扩张,雪上加霜

在长租公寓行业,线下的规模决定了企业在行业内的地位。住户在选择房屋租赁公司时,也更偏向知名度更高的企业。因此,长租公寓企业为了扩大知名度开始疯狂扩大规模。

而线下规模扩大后,入住率会随着企业知名度提升。抱着独占市场的想法,自如、青客公寓等长租公寓企业疯狂扩大规模抢占市场,使市场竞争更加激烈。蛋壳公寓也被迫加入扩张大军,以期能够在长租公寓市场占有一席之地。

2017年,蛋壳公寓经营的公寓数量为5.2万,2018年达到了23.6万,增长率为354%;2019年时,蛋壳公寓的经营公寓数量达43.8万,较2018年增长42.8%。2017年至2019年,蛋壳公寓的经营公寓数量翻了8倍,运营机构覆盖国内13个城市,入住率超过75%。

如此迅猛的扩张下,蛋壳公寓的租金成本也涨了近12倍,由2017年5.1亿元增长至2019年的64亿元。随着成本的迅猛增长,让本就难以盈利的蛋壳公寓,亏损继续扩大。

而长租公寓行业因为运营模式的特殊性,只有扩大规模才能盈利,但过度扩张又会导致成本高企,陷入“两难”境地。所以企业如何在扩张的同时做好风险管控,降低资金和管理端的压力,就成了能否走出亏损的关键。

长租公寓的未来可期:行稳致远是关键

事实上,长租公寓作为刚需,存在着广阔的前景。

据艾瑞资讯的数据显示,国内住宅租赁市场规模在2018年已经达到1.8万亿元,其中一线和二线城市达到1.2万亿元,预计在2023年增长至2.0万亿元,国内整体市场增长至3.0万亿元。广阔的市场前景,长租公寓的未来明朗可期,资本看好也是必然。

此外,5G技术和人工智能技术的发展,也给了长租公寓行业创造了新的机遇。由智能硬件和Saas软件组成的公寓LoT,可以实现公寓多场景管理,在线办理看房、签约等租房服务,进而提升住户体验。

智能公寓作为长租公寓未来发展的趋势,也会成为长租公寓企业未来转型的目标。但长租公寓行业盈利需要长期发展的趋势并不会改变,企业要想稳步发展,仍需要深入扎根,提升用户体验,才能避免因急功近利导致的负面影响。例如蛋壳公寓曾被爆出的甲醛超标、客户被贷款事件,带来了极大的负面影响。

总体来看,长租公寓行业的未来市场仍旧前景广阔。但企业要更进一步,就必须思考如何打好根基,提升用户体验,这才是决定长租公寓企业未来兴衰的关键因素。

而对于仍在亏损的蛋壳公寓,紧抓智能公寓风头的同时加强风险管控,才可能摆脱持续亏损的现状。随着国内住宅租赁市场需求增长,蛋壳公寓距离盈利也会更近一步。

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