新政来了!2020年3月1日起,这部分房贷将“重新定价”

时间:2019-12-28 18:21:39 作者:财经110网
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大家好,我是想去晒太阳却要留在办公室赶稿的豌豆尖儿。

2019年的最后一个周末,依然没有我休息的份儿,加班才是编辑狗的日常。

新政来了!2020年3月1日起,这部分房贷将“重新定价”

央妈啊央妈,总是喜欢在周末放出重磅政策,上一次放大招是8月25日,贷款利率从基准利率上浮的形式变为以贷款市场报价利率(LPR)为基准加点的形式。【详情】

今天,12月28日,央妈发布《中国人民银行公告〔2019〕第30号》文件,就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜发布公告。

新政来了!2020年3月1日起,这部分房贷将“重新定价”

先给大家回顾一下之前的政策,在10月8日之前,我们买房商贷的利率都是由基准利率+上浮比例决定,基准利率4.9%,首套房一般上浮15%左右,算下来就是5.64%。

8月25日出了规定,10月8日之后,房贷利率不再以基准利率为基准,而是以LPR为基准,首套房不得低于LPR,二套房不得低于LPR加60个基点,商业用房(商铺、写字楼、商业性质公寓)不得低于LPR加60个基点,公积金不变。

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LPR是每个月20日公布一次,10月五年以上LPR为4.85%,11月为4.8%,12月也是4.8%。

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而8月25日的规定中有一条,10月8日之前的贷款仍按旧有政策执行。

今天这个新政策,就是针对存量浮动利率贷款,也就是以前的老贷款,也要改成以LPR为基准的形式。

新政解读

我知道字很多,你们看不懂,原文我就不贴了,转换成通俗的说法让大家理解。

新政来了!2020年3月1日起,这部分房贷将“重新定价”

1、哪些人受影响?

存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前按照旧政策以基准利率为基础签订的,已经发放或者签了合同还没批下来的贷款(不包括公积金贷款)。2020年1月1日起,不能再按照旧政策签贷款合同。

也就是说,如果你是公积金贷款,或者10月8日之后新签商贷,以LPR为基准,那就没你啥事。以前以基准利率为标准的人群才受影响!

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2、啥时候开始改?

2020年3月起,金融机构应该与老政策贷款的客户进行协商,转换原则上应于2020年8月31日前完成,银行到时候会通过电话短信等等方式主动联系你。

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3、要改成啥样?

有两种方式可选,但只能转换一次!已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

第一种是把原来的利率改为以LPR为基准加点(加点可以为负),加点数在合同剩余期限里都不变,除房贷的其他贷款由借贷双方协商确定。房贷的加点数值要等于原来合同的利率水平与2019年12月的LPR差值。转了之后到第一个重定价日,你的利率都要等于原来的利率。

到了第一个重定价日,利率就由最近一个月的LPR与加点重新计算去定。重定价周期和重定价日都可以重新约定,重定价周期最短为一年。

也就是说转换之后你的利率跟原来的利率保持一样,但后期LPR变化的话你的利率就会跟着变化,只是加点不变。

举个例子:比如你原来的房贷合同签的上浮15%,基准利率是4.9%,你的房贷利率就是4.9x(1+15%)=5.64%。

2019年12月的五年以上LPR为4.8%,那你的加点就是5.64%-4.8%=84个基点。(一个基点是0.01%)

如果你是2020年3月改的,把重定价日定为1月1日,重定价周期定为1年,那从2020年3月改了之后到2020年12月31日,你的利率都是5.64%。

假设2020年12月五年以上LPR为4.7%,你从2020年1月1日起,利率就是LPR+加点=4.7%+84个基点=5.54%。以后每年以此类推。

第二种是直接转换为固定利率,房贷要转成原来最近的水平,其他贷款转成多少由你和银行协商。

比如你原来基准利率上浮15%是5.64%,转成固定利率之后,你的房贷利率就永远是5.64%,到你还完贷款为止。

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答疑解惑


1、既然转换前后利率一样,为什么要把以前的贷款进行转换?

根据央行的回答,目前90%的新发贷款已经参考LPR定价,以前的存量贷款不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,才出了这个公告。

说白了,就是大家一视同仁,统一用一个新标准,方便管理,也能跟着市场利率走。

2、我以前的房贷利率是打了折的,转换之后是不是就没有折扣了?

请注意,政策原文有一句“加点可以为负”,如果你原来的利率打了折,那你的加点就是负数。就算按照LPR+加点的新方式算,由于你的加点为负,你依然相当于享受了利率折扣。

比如你原来打8折,基准利率4.9%,你的利率是4.9%x0.8=3.92%,2019年12月五年以上LPR是4.8%,你的加点就是3.92%-4.8%=-0.88%,也就是负88个基点。

假设你重定价周期为一年,重定价日为1月1日,2020年12月五年以上LPR假设为4.7%,从2021年1月1日起,你的利率就为LPR+加点=4.7%-0.88%=3.82%。

3、转换为哪种方式更划算?

第一种方式,简单理解就是随着LPR变化而变化,如果以后LPR走低,你的房贷利率就低,也更节约利息,第二种方式,固定利率,只有在LPR变高,算下来利率超过原来利率时才划算。

而近期国内外,都是降息的趋势,包括五年期以上的LPR,也从10月的4.85%降了5个基点到11月的4.8%,后期的货币政策变化,我个人估计还会继续宽松,所以利率进一步下调的话,还是选择第一种方式更划算,而且周期定为最短的一年,也能够在利率走低的时候及时调整。

4、我明年3月办,和8月办有啥区别不?

办理时间不影响利率,你跟银行沟通好,选择自己方便的时间办理即可。

5、这个政策对楼市和房价有啥影响?

之前8月出政策的时候,我就说过,利率基本不变,对房价影响不大。这一次是针对存量贷款,就是以前已经买了房子贷款下来的人,且利率也基本保持在相同水平,所以还是影响不大。

你要买房,更应该考虑的是楼盘本身是否适合你,比起房贷这点利息变化,灵魂拷问是,你的首付凑齐了吗?

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如果你不知道怎么选房,或者关于政策还有啥子搞不懂的,欢迎聊我,一对一VIP服务。

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