卖房套现后,银行利息不够养老:后房地产时代,怎么投资?

时间:2019-12-27 13:43:01 作者:财经110网
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卖房套现后,银行利息不够养老:后房地产时代,怎么投资?

一、家庭资产配置资产结构正在发生变化

郭阿姨有多套房产,从18年6月开始,就陆陆续续地卖房变现。她把房款存入银行,也买理财产品。今年9月份后,理财产品收益越来越低,她眼看着每次去菜市,猪肉价格一天天上涨,心中有了疑虑:这年化3-4%理财产品收益,怎么也赶不上猪肉价格50%的涨幅呀,自己和老伴的养老金,怎么做理财规划才好呢?

房产,过去的确是家庭财富增值的主要资产,现如今,炒房时代已去,有没有什么其他可代替的资产,投资呢?

答案是,有的。

“过去十年是房地产时代,未来十年是股权投资时代”。股权投资将逐渐代替房产,成为家庭资产配置中的重要进攻型资产。并购股权基金,将会是“退出时间最短”的一种股权投资中方式。

家庭资产可以分三类:

一是,保障基本生活所需的防御性资产,如保险类;

二是,抵抗通货膨胀的市场性资产,如收益高达8%的信托类固收类资产等等;

三是,在家庭资产中“冲锋上阵”承担高风险的进攻性资产,如投资性房产,股权投资。

可能很多人一听到“股权投资”,都不自觉的把它与“高收益”和“退出慢”联系在一起。但其实,股权投资的方式,可以比喻成“孵化小鸡”的过程。把一个鸡蛋孵出成小鸡,再培养一只大公鸡,想想,的确是一个漫长的过程。

那又为什么说,并购股权基金可以加速?

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二、了解并购股权基金及其优势

1.并购股权基金的定义

百度词条:并购基金,是专注于对目标企业进行财务性并购的股权投资基金,其投资手法是,通过收购目标企业股权,获得对目标企业的控制权,然后对其进行一定程度的重组改造,持有一定时期后再出售获利。

对于股权投资而言,就是找金鸡,等金鸡下蛋,再把小鸡抚养成大金鸡,然后找一个好买家把他卖出,最终获利了得。

而与其他股权投资的不同的是,“并购股权基金”则着重于,投资那些有巨大发展潜力的早期企业,通过扶持,帮助企业发展壮大,最后获利。目的是找到,那些价值被低估的企业,通过对企业进行重整而最终退出获利。

因而,并购基金并没有我们想象中,那么难。

想象一下,我们到养鸡场挑选成鸡,经过对鸡群日常表现的几轮观察后,最终,找到一只,因农场主管理不善,羽毛褪色、精神状态不好,但心地善良、身体健康的成鸡,然后以比较低的价格从农场主手里买走,回去用水冲冲,为它几顿饱饭,等它重新雄姿勃发之后,再以高价卖出。

2.并购基金几点优势

这么说来,并购基金好像还是很容易理解的,是吧!那么相比其他的股权投资,它主要有这些优势:

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01.退出时间短

通过上述“选鸡”的故事,我们了解到,并购基金,省去了早期发展企业的时间,我们只选择,经营运作模式经过市场考验,且在未来,有持续发展潜力的企业。所以,相比早期的股权投资而言,退出速度和时间,在市场上都有领先地位。

02.相对风险较低

传统的股权投资,是个漫长的过程,从企业初创阶段进入,然后和企业经历发展各个阶段的坑,很有可能,出现“一招棋不慎,满盘都是输”的情形。而并购基金就简单多了,因为介入的企业,都是经过市场洗礼验证过的,所以,遇到的风险自然也减低很多。

即使有一定的风险,集中在这个阶段的风险,通过成熟基金管理人,丰富的经验,也能驾轻就熟的躲开。

03利于实体企业发展

与普通的股权投资不同,并购基金通常带有产业整合的情愫,各企业间合理的资源交换,更容易激发被投企业的市场活活力,推进产业健康发展、企业健康运营。

因而,通过并购基金,可以享受整个行业,以及企业的双重投资红利。

三、家庭资产配置中,如何选择并购股权基金投资呢?

并购机构没有风险吗?当然有。有句话说:所有只谈优势,而不谈风险的投资,都是耍流氓!作为一个投资者,你该怎么找优秀的并购基金呢?

这里给出“三句话”妙招:“选团队、看行业、找配对。”

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1.选基金管理人,保证安全和收益

我们知道,并购基金最大风险,其实就是来源于基金管理人的水平。还是用刚才从鸡场选金鸡的案例。我们找到的那只鸡,是真的没有吃饱,还是生了病,导致精神状态不好,这就是考验选鸡人的眼光和经验了。

优秀的基金管理人,应该具备“看得见、认得出、带得好”项目的能力。

具体而言,主要看以下几点:

第一,管理人历年管理的项目中,涉及的行业是否符合国家政策支持的行业?

第二,这些项目,经管理人接手后,管理人能否给资源扶持?

第三,升级后的项目,最终能否经得起市场考验,尤其是在一些比较特殊的市场环境下,项目表现如何?有没有高出市场平均水平?

最后,管理人退出项目是否顺利等等。

如果管理人历史找的项目非常牛,经过梳理升级后,项目退出顺利,回报收益高出市场水平。那么,并购基金的收益和安全性就有一定保证。相反,那可能,就……

此外,股权投资就是赚企业真正增长的钱,而不是炒作、讲故事、吹泡沫的钱。那么,基金管理人的价值观和品德与业绩一样重要,甚至比业绩还要重要。做事先做人,这个道理在任何行业中都是最重要的,没有这个,不要谈其他。

因此,锁定行业头部机构,优中选优,可以作为挑选基金管理人的方向。

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2.看趋势行业,站在风口起飞

2019年,资本市场发生的大事之一,就是科创板开板,这对于布局新兴产业股权基金是一个战略指导方向。

如果说,现在管理人手里有一个股权投资项目,问你要不要投?该怎么看?

首先,看项目底层的具体标的。拿到项目推荐材料,先看标的企业是否真实存在,是否具备相关的行业监管资质。比如,一个大健康项目,看目标的企业是否真实存在?在工商企业网站是否备案,行业监管下是否获取相关准许资质?

其次,看标的企业经营范围所属行业。经过40多年的改革发展,我国实体经济发生巨大变化,很多行业方向也在转型之中,比如从传统产业转型到新兴产业,从线下转型线上线下结合。因此,需要判清,标的的经营行业,避开夕阳行业,优先布局新兴朝阳产业。

最后,看该行业下,有没有做的很成功企业先例。确定行业范围之后,再横向对比,看看该行业里,是否存在优秀成功的先例可参考。是单纯的复制成功的经营模式,还是有个性化的,突出的创新专利等等。股权投资,投的就是有创新、有变革的概念。

根据近期,私募基金股权的报告显示,通过科创板上市,实现股权退出的主要行业有:IT、互联网、生物医疗、半导体、机械制造等等。

细说并购股权投资要看的趋势行业,最好与科创板重点支持的产业相关。这里列举一些:信息技术、高端装备、新材料、新能源、节能环保以及生物医药等高新技术产业和战略性新兴产业,这些能推动互联网、大数据、云计算、人工智能和制造业,带动产业实体经济发展。

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3.知己知彼,找配对

通过前面介绍,我们知道,并购基金属于家庭资金配置中的进攻性资产之一。在做投资决策时,我们应该根据自身所处的生命周期,做出合适的投资行为,以实现家庭投资组合的最佳配置。

在这里,其实,就是一个知己知彼,匹配资产配置方案的过程。

家庭生命周期,根据家庭年龄以及特点可以分为:

  • 单身期:主要指从学校毕业参加工作至结婚这段时期一般为1-4年;
  • 家庭形成期:是指从结婚至有第一个孩子的期间一般为1-3年;
  • 家庭成长期:指从第一个孩子出生直到子女都参加工作这段时间,一般为22-25年;
  • 家庭成熟期:指子女结婚离开家庭,家庭成为空巢状态到夫妇二人退休这段时期,一般为7-10年左右;
  • 退休期:指退休后的时间,这是客户的年龄一般为60岁以后;

根据家庭的生命周期,我们建议,家庭的资产配置比例是这样的:

单身期,防御性资产10%,市场性资产40%,进攻性资产50%

家庭形成期,防御性资产20%,市场性资产40%,进攻性资产40%

家庭成长期,防御性资产20%,市场性资产50%,进攻性资产30%

家庭成熟期,防御性资产30%,市场性资产40%,进攻性资产30%

退休期,防御性资产40%,市场性资产40%,进攻性资产20%

投资人可以根据自己所处在的家庭生命周期,选择合适比例的资产搭配。

卖房套现后,银行利息不够养老:后房地产时代,怎么投资?

基于以上,让我们回到文章开头郭阿姨的故事。

郭阿姨,今年62岁,她所在家生命周期,是退休期。那她可参考的进攻性资产配置比例是20%。经过对郭阿姨的家庭资产梳理,一家人已经配置了防御性的保险资产,以及抵抗通货膨胀的信托固收产品。

为此,我们结合以上几个方向,选择市场上一只并购基金,给出了投资意见:

①管理人市场口碑好。管理人在2年前,2017年股市大跌,市场环境不太好的情况下,旗下管理的并购基金“并购1号”,利用2年时间实现并购退出,年化收益近14%。此外,管理人拥有强大的产业整合资源,能为被投资企业全面赋能;加上管理人,多重的风控体系,也在市场上有优质口碑。退出方式也非常明确,以并购退出为主,退出先行,以退定投。

②符合科创板新兴产业方向。目前,所选的并购基金,底层标的,行业布局是信息技术、新能源、节能环保等潜力行业方向,并且有明确的标的。

③符合投资人生命投资周期。在进攻性资产上,配置的比例是20%。

最终,选择“神龙并购**基金”,期限是2+1年的,业绩基准8%+浮动收益80%,代替家庭资产配置进攻型资产中的房地产投资。

四、写在最后

不管什么样的投资品种,房地产投资也好、股权投资也罢,每种资产都有突出的投资风格,和比较明确的适合市场环境。

对处于不同生命阶段的人,理财目标和风险偏好也往往不同。还有一些个性化特征需求,比如投资者的职业属性、年龄属性。例如企业主的股权投资比例先天就高,年轻的投资人对股权投资比例也通常较大。此时,就需要根据生命周期模型,结合自身特点与产品属性,形成投资配置方案。

最后,建议投资人在了解自己投资需求之后,结合家庭生命周期配置比例,寻找合适自己投资偏好的资产。当然,把专业的事情交给专业的机构来做,立足长远,也是未来资产配置的一个方向。

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